典型案例

去年5月，赵先生在一家房地产开发公司购买了一套正在建设的商品房，并付清了全部房款。在签订的《商品房买卖合同》中双方约定：除不可抗力因素外，开发商应于2010年9月15日前交房，如逾期60日未交房，买方有权退房，开发商须按合同总价的4％支付违约金。但现在已经到11月末了，赵先生所购买的商品房刚刚主体完工，室内工程及供暖、供水、供电等配套工程还没着落。赵先生去找开发商交涉，开发商答复最快是明年6月末交房。赵先生要求开发商按合同执行，一是退房，二是支付违约金。开发商也声称要按合同执行，由于今年夏季连降暴雨，致使无法按工程进度施工，应属不可抗力因素造成的，因此，按照合同规定可以延期交房。请问因暴雨影响施工属于不可抗力因素吗？开发商可以因此而延期交房吗？

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第九章附则第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》第七章违约责任第一百一十七条。

专家说法

首先需要明确的是，连降暴雨不属于不可抗力因素，开发商不可以因此而延期交房。赵先生与开发商对合同都表示认可和遵守，其主要分歧在于对“不可抗力”的理解，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据赵先生反映的情况，天气因素对施工进度的确会造成影响，但是连降暴雨均为正常的天气现象，是可以预见的。其次，开发商在销售房屋时，完全可以根据当地的气象记录，合理预计工期，来避免延期交房。因此，连降暴雨造成开发商延期交房，不属于不可抗力因素，开发商是不能免责的。对此，赵先生可以继续与开发商交涉，按照合同条款维护自身权益。如果开发商拒不接受，赵先生还可以依法提起诉讼，请求法院予以判决。（程文华）